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实地调研！揭开公募REITs运营面纱｜中国基金报调研报道

宣布时间：2023-10-27 新闻泉源：中国基金报

编者荐语

近期，，，，，，中金贝斯特官网REIT举行媒体开放日，，，，，，约请多家财经证券媒体实地调研走访其底层资产，，，，，，并与原始权益人及外部治理机构贝斯特官网、基金治理人中金基金以及园区租户企业相关认真人交流探讨。。。。。记者深入相识了贝斯特官网的资产治理运营战略和最佳实践，，，，，，亲自体验现代高标仓储物流基础设施的运作，，，，，，体会了工业基础设施对地区经济升级生长的主要性，，，，，，并揭晓了一系列深度报道，，，，，，与投资人分享，，，，，，以飨读者。。。。。

以下为中国基金报调研报道，，，，，，经授权转载，，，，，，略有删节，，，，，，版权归中国基金报所有：

自首批公募REITs上市至今，，，，，，中国公募REITs市场稳健运行已有两年多时间。。。。。作为海内首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，，，，，，“中金贝斯特官网仓储物流关闭式基础设施证券投资基金”(以下称“中金贝斯特官网 REIT”)的底层资产运营和未来生长妄想备受关注。。。。。

日前，，，，，，记者实地调研了中金贝斯特官网REIT持有的其中两个园区项目——贝斯特官网广州保税物流园和贝斯特官网增城物流园，，，，，，并对园区内代表租户举行访谈。。。。。通过“一线”探访，，，，，，公募REITs神秘面纱背后的底层资产运营实况得以揭开。。。。。各项仓储物流事情清静、有序、高效地举行，，，，，，忙碌的场景组成了一幅生动画面。。。。。

我国基建公募REITs市场刚刚起步，，，，，，具有辽阔空间。。。。。未来中金贝斯特官网REIT更好土地活存量资产，，，，，，为实体经济特殊是基建投资带泉源头活水。。。。。

实探中金贝斯特官网REIT底层资产

贝斯特官网广州保税物流园和贝斯特官网增城物流园都位于广州，，，，，，是贝斯特官网在外地运营治理的稳固运营园区中的规范。。。。。

其中，，，，，，贝斯特官网广州保税物流园建成于2006-2008年，，，，，，位于广州经济手艺开发西区的保税区规模内，，，，，，广州保税区的主入口处，，，，，，区位条件优越，，，，，，出租率（阻止2023年6月30日）达100%。。。。。保税区内拥有先进的物流仓储，，，，，，具有保税仓储、保税展示、保税物流和保税加工等多重功效，，，，，，工业集聚度高，，，，，，跨境保税电商等工业气氛较好。。。。。

贝斯特官网广州保税物流园

“贝斯特官网的物流供应链设施在中国市场主要效劳两大类的客户群体，，，，，，一个是生产制造类供应链，，，，，，另一个是生涯消耗类供应链。。。。。” 贝斯特官网资产中国区联席总裁赵明琪先容，，，，，，若是进一步细分，，，，，，电商类企业又分为境内电商和跨境电商，，，，，，例如贝斯特官网广州保税物流园的租户代表为一家跨境电商供应链效劳企业，，，，，，主要效劳于头部电商平台的入口消耗品国际采购营业。。。。。

在贝斯特官网员工及租户代表的陪同下，，，，，，记者进入由该供应链企业运营的海内某头部电商的华南区入口保税仓储中心。。。。。映入眼帘的是一幅忙碌画面，，，，，，多个包裹在传送带上移动，，，，，，它们将发往天下各地，，，，，，承载着人们对种种入口商品的需求。。。。。事情职员们身着统一的制服，，，，，，头戴蓝色的帽子，，，，，，使用手持PDA，，，，，，凭证包裹上的地点和信息，，，，，，迅速而准确地将其分拣到响应的传输带上。。。。。内部定制好的货架、传送设施井然有序，，，，，，且配备清静通道指示、消防栓、火灾警报器、灭火器等消防用品。。。。。

贝斯特官网增城物流园则位于广州增城经济手艺开发区规模内，，，，，，处于广州“东进”轴线上，，，，，，周边公共效劳配套设施较完善。。。。。其于2011-2014年建成，，，，，，周边以工业园为主，，，，，，工业集聚度高，，，，，，汽车物流等工业气氛浓重。。。。。项目分为一期及二期，，，，，，由6栋客栈及物业用房等配套组成。。。。。

贝斯特官网增城物流园

作为贝斯特官网增城物流园的租户代表之一，，，，，，普冷国际物流(上海)有限公司（以下简称“普冷”）是一家专注高品质食物物流的冷链企业，，，，，，营业网络已笼罩30个都会，，，，，，39个网点（含自营+外仓），，，，，，效劳的客户凌驾600家。。。。。普冷广州增城物流中心即选址于贝斯特官网增城物流园。。。。。

据先容，，，，，，今年二季度，，，，，，普冷新签多个客户，，，，，，接连中标多个着名商超便当店重大项目，，，，，，为食物生产、流通和消耗提供清静、便捷、透明的冷链物流包管。。。。。别的，，，，，，普冷成都龙泉驿库二期、北京航港库一期扩建顺遂完工，，，，，，深圳盐田库、东莞新沙库、武汉工具湖库、青岛黄岛库等多个高标冷库按妄想建设中。。。。。

“第一次及每一次都把事情做对。。。。。”这是普冷广州增城物流中心库内墙上的口号，，，，，，也是普冷一直以来的信心。。。。。记者衣着好防寒衣服，，，，，，追随贝斯特官网及租户员工代表进入普冷库。。。。。�？？？？？？饽诜治涠城⒗洳厍⒈湮虑⒋┨茫ū富酰┣�，，，，，，其中冷藏区和穿堂区是事情职员运动的主要区域，，，，，，在这里完成冷链食物的分拣和包装。。。。。

普冷广州增城物流中心库内穿堂区

进入温度低至-25℃的冷冻库，，，，，，摆满货物的穿梭货架令人眼前一亮。。。。。为包管库内温度相宜，，，，，，相关职员会按期按划定对温控装备举行维护、校验。。。。。

温度为-25℃的普冷广州增城物流中心冷库内

“民以食为天，，，，，，冷库的运营需要多方面增强规范。。。。。”普冷华南区总司理郑李辉先容，，，，，，“例如是否具有与其贮存的冷藏冷冻食物品种、数目相顺应的设施装备；；；；；；；；是否坚持场合情形整齐以及贮存场合、装卸食物的容器、工具和装备是否清洁卫生并按期开展消毒等，，，，，，都是要落实主体责任的问题。。。。。”

值得一提的是，，，，，，贝斯特官网借助物联网、盘算机视觉等新一代信息手艺，，，，，，构建资产数字化底盘，，，，，，以智能化应用系统平台为支持，，，，，，周全提高基础设施运营效率。。。。。低碳化是园区的另一特色，，，，，，贝斯特官网增城物流园已安排屋顶光伏发电设施，，，，，，由贝斯特官网旗下普枫新能源投资开发。。。。。

“现在有些冷链设施装备若是使用时间到8年以上、10年以上，，，，，，使用时的能耗很是高，，，，，，这个时间我们会帮客户做节能减排，，，，，，好比做碳治理、安排屋顶光伏发电系统、储能等，，，，，，这些也是我们现在正在推行的。。。。。”贝斯特官网华南区相关运营认真人说道。。。。。

普冷广州增城物流中心库内

阻止现在，，，，，，贝斯特官网在华南区运营有35个物流园和工业园，，，，，，主要是漫衍在广东、广西和海南3个省的 12个地区市场，，，，，，资产治理规模约为250亿元。。。。。

贝斯特官网华南区相关运营认真人士体现，，，，，，华南区域客户的类型清晰，，，，，，其中体量最大的电商零售占有华南近半壁山河。。。。。在古板的快递物盛行业之外，，，，，，电商零售、冷链（食物及医药）、生涯时尚、汽车等行业的客户随着需求的增多、租赁面积也在增添，，，，，，在贝斯特官网客户类型中排在了前几名。。。。。

“汽车工业也是华南区域市场优势所在。。。。。�；；；；；；；锨Ю推导傲闩浼突У拿婊煲�25万平米，，，，，，占了我们整个租赁面积的15%。。。。。其中，，，，，，某全球着名汽车客户在中国有三个入口基地，，，，，，其中位于华南的入口基地就选在贝斯特官网园区，，，，，，也就意味着你看路上跑的该品牌车，，，，，，四台里可能有一台就是从我们园区里开出去的。。。。。”该认真人士举例道。。。。。

整体谋齐整连稳固

此次调研的两大高水准运作园区，，，，，，是中金贝斯特官网REIT项目底层资产运营状态的缩影。。。。。整体来看，，，，，，在上市两年多以来，，，，，，中金贝斯特官网 REIT依附对优质资产的专业运营治理取得较佳的运营体现，，，，，，底层资产运营业绩实现稳健增添。。。。。

据先容，，，，，，中金贝斯特官网REIT底层资产整体出租率坚持在90%左右，，，，，，租金则坚持在稳步增添水平，，，，，，整体体现优异。。。。。

“站在恒久投资的角度来看，，，，，，REITs的分红能力是要害。。。。。”阻止今年9月份，，，，，，中金贝斯特官网REIT合计完成了5次分红，，，，，，累计金额抵达5.8亿。。。。。贝斯特官网资源运营相关认真人体现，，，，，，“就上半年而言，，，，，，我们可供分派金额抵达了1.7亿元，，，，，，租金和治理费的整体收入靠近2亿，，，，，，息税折旧摊销前净利率为70.89%，，，，，，期末的平均出租率维持在90%左右。。。。。总体而言，，，，，，财务数据体现处于康健平稳的状态。。。。。”

平稳运作背后，，，，，，离不开资产运营上的精耕细作。。。。。据赵明琪先容，，，，，，为坚持出租率和租金水平的稳固性，，，，，，贝斯特官网接纳了一系枚行动。。。。。首先，，，，，，贝斯特官网和一些大客户建设了很是恒久的相助关系，，，，，，贝斯特官网的物流基础设施网络现在笼罩了海内70个都会，，，，，，资产面积近5,000万平方米。。。。。

“许多网络化客户需要快速笼罩市场的时间，，，，，，都会来跟贝斯特官网相同起网妄想。。。。。我们能够支持许多大型客户在短期之内完成整个物流网络化建设和基地建设，，，，，，这是贝斯特官网的显著优势所在。。。。。”她说道，，，，，，“大型企业客户通常提前3-5年来和我们分享新的生长妄想以及基地建设的中期妄想，，，，，，因此我们通常�；；；；；；；嵛С挚突У南乱徊缴ぷ龊米急浮�。。。。”

别的，，，，，，针对行业和客户的危害治理系统，，，，，，让贝斯特官网有能力找到优质的企业，，，，，，生长成自己的客户，，，，，，同时区分一些有危害的企业。。。。。“关于一些处于早期阶段的客户，，，，，，若是我们以为这个行业赛道很是有潜力，，，，，，都会给予客户生长上的支持，，，，，，然后作为陪跑型的同伴来支持他们的生长和生长，，，，，，如新能源企业。。。。。”她进一步说道。。。。。

从贝斯特官网角度来说，，，，，，在做公募REITs之前，，，，，，资产证券化更多的是通过私募基金最先的，，，，，，贝斯特官网全球资产在管规模约1,250亿美元，，，，，，笼罩了17个国家，，，，，，与国际、海内主流的主权基金、包管公司、大型投资机构，，，，，，都有较量友好和恒久的相助。。。。。

贝斯特官网有开发基金、增值基金、收益基金等差别的基金战略，，，，，，在进入公募REITs领域的时间，，，，，，贝斯特官网在运营治理、风控治理、合规治理等方面已经建设了完整的治理系统，，，，，，是一个顺畅的生长历程。。。。。

首发与扩募双轮驱动新名堂

扩募是REITs的生命力，，，，，，能够支持REITs市场向深度、广度生长。。。。。在6月完成扩募后，，，，，，中金贝斯特官网REIT新购入贝斯特官网位于山东青岛、广东江门、重庆的3处仓储物流园区。。。。。

中金贝斯特官网REIT扩募之后，，，，，，其基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，，，，，，漫衍于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，，，，，，修建面积合计约115.66万平方米，，，，，，将有力地承载和支持所在地区的民生及经济生长，，，，，，通过纳入更多具有较强的经济活力与生长潜力的资产，，，，，，吸收一线都会及强二线都会的外溢效应，，，，，，拓展中金贝斯特官网REIT持有的仓储物流园辐射规模，，，，，，形玉成国网络化结构。。。。。

贝斯特官网REIT旗下资产——贝斯特官网北京空港物流园（上）和贝斯特官网顺德物流园（下）

不但云云，，，，，，扩募尚有助于进一步疏散资产组合地区危害，，，，，，有利于整体基础设施资产一连稳健运营。。。。。扩募带来的基金规模的增添及新投资者的引入，，，，，，将有助于提升基金的二级市场流动性，，，，，，为投资者创立更多收益。。。。。

谈及两年多对资产治理运营历程中的体会，，，，，，赵明琪直言，，，，，，中金贝斯特官网REIT的上市和扩募历程总体都较量顺遂。。。。。作为国家发改委和证监会推出的新的金融产品，，，，，，公募REITs在短短的两年的时间内能够抵达快要1000亿的资产规模，，，，，，生长速率很是�？？？？？？臁�。。。。贝斯特官网作为一家市场化主体，，，，，，从最早最先做首募到扩募，，，，，，作为原始权益人以及资产外部治理机构起劲加入，，，，，，力争为推动公募REIT市场的生长也做出自己的孝顺。。。。。

“公募REITs的推出恰逢其时，，，，，，勉励更多企业着眼于恒久，，，，，，从运营端和治理端体现自己的价值，，，，，，而不是仅仅从资产升值的角度出发。。。。。”她说到，，，，，，“这关于从高速增添迈向高质量生长的中国市场很是主要。。。。。未来我们希望时机相宜的情形下能够纳入更多的资产量，，，，，，产品规模继续生长壮大。。。。。”

现在实现扩募以后，，，，，，市场已经进入首发+扩募的双轮驱动的生耐久。。。。。作为原始权益人，，，，，，跟REITs底层项目的相助还会有哪些立异的方面？？？？？？？

赵明琪体现，，，，，，“从贝斯特官网期待而言，，，，，，主要照旧海内REITs的扩募机制立异，，，，，，能进一步实现流程化或者常态化生长。。。。。”

诸多履历值得借鉴

我国基础设施公募REITs起步相对较晚，，，，，，现在仍处于生长的初级阶段。。。。。外洋成熟市场的诸多履历都具有一定借鉴价值，，，，，，有利于推动公募REITs市场平稳康健生长。。。。。

其一是重视生长多条理的投资者结构。。。。。贝斯特官网在REITs方面具有富厚的国际履历，，，，，，是业绩体现一流的物流基础设施投资信托基金贝斯特官网J-REIT的提倡人和治理者。。。。。贝斯特官网J-REIT从2012年在东京证券生意所上市以来，，，，，，已经完成了11次扩募，，，，，，现在已有93个资产, 并已成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。。。。。贝斯特官网J-REIT也被纳入MSCI全球标准指数，，，，，，该指数被国际基金公司普遍用作全球证券投资组合的业绩基准。。。。。

“第11次扩募之后，，，，，，贝斯特官网J-REIT引进了高净值小我私家投资人。。。。。未来我们也希望中金贝斯特官网REIT投资人结构朝更多元化生长。。。。。”贝斯特官网资源运营相关认真人展望道。。。。。

其二是优化公募REITs信息披露制度。。。。。在做公募REITs之前，，，，，，资产证券化更多的是通过私募基金最先的，，，，，，贝斯特官网亦是云云。。。。。私募团队就是一对一的对投资人举行交流，，，，，，但公募有上万个投资人，，，，，，怎样更好地向他们披露底层资产的信息？？？？？？？

“我们借鉴了贝斯特官网J—REIT的处置惩罚模式，，，，，，一是建设中金贝斯特官网REIT的官网，，，，，，以是现在投资者通过贝斯特官网REIT官网可以第一时间获取这些底层资产的最新运营情形；；；；；；；；二是我们设立了一个投资人的治理邮箱，，，，，，可以通过邮箱发送需求，，，，，，我们会在可披露规模内实时回复。。。。。” 上述贝斯特官网资源运营认真人体现。。。。。

归根结底，，，，，，正如赵明琪所言，，，，，，底层资产自己的良性运营，，，，，，是支持REITs市场可一连生长的主要因素，，，，，，也是让市场的投资人，，，，，，包括机构投资人和小我私家投资人在内对产品抱有信心的基础。。。。。“未来对资产治理人和原始权益人的要求会进一步提高，，，，，，市场将磨练两者的能力和资历，，，，，，市场良性驱动下公募REITs产品将走向成熟。。。。。”

（作者：中国基金报记者张燕北）

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