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对话贝斯特官网 ASP 莫志明：提供全生命周期的资产治理效劳 | 经济视察报专访

宣布时间：2021-09-17 新闻泉源：经济视察报

编者荐语

近期，，，，，，，，《经济视察报》独家专访贝斯特官网资产效劳运营平台（ASP）董事长及首席执行官莫志明，，，，，，，，讨论贝斯特官网ASP的定位、焦点能力，，，，，，，，以及正在关注的行业偏向。。。。。

以下内容经授权宣布，，，，，，，，略有编辑：

疫情后，，，，，，，，所有商业不动产类型中，，，，，，，，仓储物流园区是恢复最快的之一，，，，，，，，热度直接体现在资源的追逐上。。。。。

5月31日，，，，，，，，中国首批公募基础设施REITs刊行，，，，，，，，中金贝斯特官网REIT作为上交所首支仓储物流类基础设施公募REITs，，，，，，，，于6月21日上市。。。。。

物盛行业的生长，，，，，，，，除了疫情带来的直接影响，，，，，，，，更大的配景泉源于已往十年，，，，，，，，中国电子商务的重大浪潮。。。。。世邦魏理仕数据显示，，，，，，，，2015-2020年，，，，，，，，社会物流总额年复合增速约为9.53%，，，，，，，，北京、上海、广州等一线都会的物流不动产投资净回报率在6%-8%，，，，，，，，高于商业不动产的4%-5%。。。。。

关注物盛行业，，，，，，，，无法忽视贝斯特官网的身影。。。。。作为另类资产投资治理机构，，，，，，，，贝斯特官网在中国68个地区市场，，，，，，，，投资、开发和治理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，，，，，，，，在中国的资产治理规模达720亿美元。。。。。

2016年，，，，，，，，贝斯特官网旗下资产效劳运营平台（以下简称“ASP”）建设，，，，，，，，作为贝斯特官网的营业平台之一，，，，，，，，在“募投管（创）退”营业周期中认真“管”。。。。。ASP围绕园区场景，，，，，，，，提供资爆发命周期各个阶段的治理效劳，，，，，，，，从妄想设计、建设工程、运营治理、招商租赁到产品与增值效劳，，，，，，，，运用物联网、人工智能、机械人和大数据手艺，，，，，，，，提升运营效率和效劳水准，，，，，，，，对资产举行一系列数字化、智能化升级，，，，，，，，一连为客户和投资人创立价值。。。。。

现在，，，，，，，，ASP作为物流及工业设施治理效劳平台，，，，，，，，治理的园区数目凌驾500个，，，，，，，，治理园区面积凌驾4,000万平方米，，，，，，，，效劳客户凌驾3,000家。。。。。

莫志明贝斯特官网资产效劳运营平台（ASP）董事长及首席执行官

在研究报告中，，，，，，，，仓储物流被视为一个行业，，，，，，，，但和莫志明相同会发明，，，，，，，，物流基础设施、物流资产治理，，，，，，，，在他们的语境中早已被厘清。。。。。而分工细化，，，，，，，，通常是一个行业越发成熟的一定历程。。。。。

关于ASP

经济视察报：为什么在五年前选择建设ASP，，，，，，，，其时的仓储物流市场处于什么阶段？？？？？

莫志明：主要是贝斯特官网看到资产治理加增值效劳的生长空间很大，，，，，，，，以是ASP主要做资产治理。。。。。以前各人看物流的资产治理，，，，，，，，只是做基础的物业治理，，，，，，，，其他许多都外包，，，，，，，，看作本钱，，，，，，，，没有看到运营和治理的主要性，，，，，，，，着实物业治理只是其中一部分。。。。。

贝斯特官网开发的资产主要和物流工业相关，，，，，，，，开发后恒久持有，，，，，，，，以是一直很是重视投后的资产治理和运营。。。。。几年前，，，，，，，，我们看到投后有很大的生长空间，，，，，，，，简朴说，，，，，，，，希望资产一直爆发营收、增值。。。。。增值是两个缘故原由，，，，，，，，一个是营收，，，，，，，，就是租金和各方面的效劳带来的；；；；；；另一方面是资产自己的估值，，，，，，，，现实上估值主要照旧看营收。。。。。以是怎么运营，，，，，，，，爆发什么营收，，，，，，，，租金也好，，，，，，，，其他增值效劳也好，，，，，，，，都很主要。。。。。

增值效劳方面，，，，，，，，客户的新需求大部分跟科技智能化装备相关，，，，，，，，那些工具都在资产的场景里爆发，，，，，，，，场景若是治理欠好，，，，，，，，其他工具就很难泛起。。。。。以是高峻上的事不可脱离基础运营，，，，，，，，基础做好，，，，，，，，叠加一些增值效劳，，，，，，，，逐步形成组合。。。。。

物流园区也可以“拎包入住”，，，，，，，，就像你去五星级旅馆，，，，，，，，入住之前就知道设施装备、软硬件都已经装置调试好。。。。。5年前我们就看到这样的资产治理未来有很是大的需求，，，，，，，，生长空间重大。。。。。

贝斯特官网ASP的全生命周期资产治理效劳

经济视察报：你们怎么相识需求？？？？？

莫志明：贝斯特官网90%都是直接跟客户签约，，，，，，，，很少通过中介签，，，，，，，，不是我们不跟中介相助，，，，，，，，而是跟客户走得很近。。。。。由于我们希望从客户的角度去明确他们的营业，，，，，，，，特殊是我没较量重视的电子商务、高端汽车、高端制造业等，，，，，，，，究竟这些行业在爆发、可能爆发什么改变。。。。。

贝斯特官网最早做高标库，，，，，，，，也有人不明确，，，，，，，，哪有人会用高标库，，，，，，，，随便找个农民库就解决问题了。。。。。我们从一最先就信托，，，，，，，，中国经济若是要往前走，，，，，，，，一定要提高运营生产力。。。。。以是我们盖高标库，，，，，，，，思量的就是未来以手艺为主（的需求）。。。。。�？？？？饽诶镌诒⑹裁�，，，，，，，，客户要求的功效已经改变，，，，，，，，若是只提供一个库，，，，，，，，后面可能错过许多时机。。。。。

除了提供空间，，，，，，，，资产治理要做什么？？？？？大部分客户来贝斯特官网园区租赁，，，，，，，，不但是租个库来下班具，，，，，，，，而是把仓储作为其焦点运营的一部分。。。。。特殊是电子商务公司，，，，，，，，它不需要门店，，，，，，，，以是仓储的功效爆发了很是大的改变，，，，，，，，大部分成为了焦点运营中心、分拨中心，，，，，，，，流程里包括许多增值效劳，，，，，，，，好比按订单来拣货、品控、再包装、发货。。。。。

这些运营就需要有高标库，，，，，，，，有许多人在内里，，，，，，，，以是有系统，，，，，，，，有机械，，，，，，，，有自动化等一系列需求，，，，，，，，客栈自己就是整个供应链系统的一部分。。。。。这对资产治理效劳提了许多新要求，，，，，，，，不可只是提供一个空间，，，，，，，，要能配合运营，，，，，，，，从最简朴的管控好人和车，，，，，，，，到对库内运营举行配合。。。。。

若是我们不做，，，，，，，，他们会自己做、找其他人做。。。。。�？？？？突Щ嵛�，，，，，，，，你就做物业治理，，，，，，，，懂这些吗？？？？？而现在，，，，，，，，我们ASP可以给客户提供几种计划，，，，，，，，并被大宗的客户接受，，，，，，，，从国际着名生物医药企业到鞋服行业的领先品牌，，，，，，，，都在使用贝斯特官网计划。。。。。

以是，，，，，，，，ASP是贝斯特官网很是主要的一部分，，，，，，，，荟萃贝斯特官网生态资源，，，，，，，，通过ASP面临客户，，，，，，，，并为客户提供更多的增值效劳，，，，，，，，从而提升资产价值。。。。。ASP建设的主要目的，，，，，，，，就是把资产治理酿成一整套效劳，，，，，，，，酿成轻资产的商业模子，，，，，，，，然后提供应贝斯特官网自己开发的园区，，，，，，，，同时也带到市场，，，，，，，，提高整个市场的标准。。。。。

经济视察报：ASP的护城河是什么？？？？？

莫志明：我以为是在那里创立价值。。。。。若是不创立价值，，，，，，，，就没人愿意来买单，，，，，，，，用你的效劳。。。。。提供全生命周期的资产治理效劳，，，，，，，，是ASP的总体定位。。。。。

首先对业主来说，，，，，，，，要让它的资产价值提高。。。。。这不但是从园区盖好以后，，，，，，，，是从要不要投资最先，，，，，，，，特殊第三方外管的效劳，，，，，，，，贝斯特官网相助方可能是政府、央企、国企、民企，，，，，，，，他们有妄想开发园区，，，，，，，，有土地资源，，，，，，，，但谁人项目究竟能不可往前走，，，，，，，，需要更专业的咨询。。。。。我们给许多相助方提供可行性研究，，，，，，，，从各方面的信息、数据，，，，，，，，如究竟在哪个区位应该开发什么样的园区，，，，，，，，目的工具效劳谁，，，，，，，，是电子商务下游的分拨中心，，，，，，，，照旧汽车行业制造供应商的园地中心，，，，，，，，照旧作为区域性的干线运输漫衍，，，，，，，，都需要以专业的知识和信息为基础提供咨询效劳。。。。。

项目若是立项要做，，，，，，，，接下来到详细的设计，，，，，，，，怎么盖，，，，，，，，盖几多。。。。。再往前，，，，，，，，工程相关的怎么做，，，，，，，，本钱花几多，，，，，，，，怎么去治理。。。。。工程治理是贝斯特官网的焦点能力。。。。。这些对投资来讲，，，，，，，，是很是主要的部分，，，，，，，，由于前面若是做得欠好，，，，，，，，后面就很难。。。。。需求从那里来？？？？？想得好，，，，，，，，纷歧定可以做出来，，，，，，，，以是项目治理很是主要。。。。。

盖好以后，，，，，，，，从找客户到治理园区的客户，，，，，，，，详细提供焦点运营机制，，，，，，，，从最简朴的供电、供水，，，，，，，，到数字系统的使用和作业职员的搭配，，，，，，，，这是园区的资源治理部分。。。。。

然后我们希望提供更多的增值效劳，，，，，，，，在园区里有许多场景，，，，，，，，和购物中心的场景一样，，，，，，，，同样有人、车、货、装备、空间等，，，，，，，，要各人相助才华爆发价值。。。。。贝斯特官网事情是让这些要素组合地好好的，，，，，，，，不要“接触”。。。。。例如，，，，，，，，未来园区里可能也有许多机械人，，，，，，，，怎么样让机械人与事情职员清静运营。。。。。我们要凭证客户的需求，，，，，，，，更多是去组合，，，，，，，，让人跟机械人、跟装备、跟系统怎么有用组合，，，，，，，，就是我们提供的效劳。。。。。

在运营方面，，，，，，，，我们可以给客户一个解决计划，，，，，，，，而不需要他自己重新最先构架。。。。。由于对许多客户来说，，，，，，，，那不是他的企业焦点竞争力。。。。。我们希望做更多增值效劳，，，，，，，，提升客户知足度，，，，，，，，同时推动租赁营业。。。。。最后若是业主希望退出，，，，，，，，我们也会给一个合适的计划。。。。。这就是我们全生命周期的效劳模式。。。。。

经济视察报：ASP效劳贝斯特官网开发的园区，，，，，，，，也在外拓第三方园区？？？？？

莫志明：是的，，，，，，，，央企、国企、民企，，，，，，，，以及外资企业着实都是我们主要的相助同伴。。。。。

例如，，，，，，，，有品牌租用第三方的库，，，，，，，，想有更高效的资产治理，，，，，，，，于是选择跟我们相助。。。。。这类企业大部分在天下有十几个项目，，，，，，，，并希望在统一个高标准里运营。。。。。ASP提供的不但是单点运营效劳，，，，，，，，还包括网络型运营效劳，，，，，，，，可以资助这些客户实现运营治理的标准化。。。。。

尚有许多第三方业主选择跟我们相助，，，，，，，，是由于希望把他们的园区酿成我们治理的网络的一部分，，，，，，，，这样对它的客户来说价值就纷歧样了。。。。。例如说，，，，，，，，若是第三方园区用我们系统运营，，，，，，，，成为一个标准运营的库，，，，，，，，就可以效劳对这类标准有需求的客户。。。。。高端客户找库的时间，，，，，，，，要找标准的，，，，，，，，究竟是什么标准？？？？？若是是贝斯特官网运营的，，，，，，，，那许多客户就知道这代表了一种标准。。。。。我们希望通过ASP的效劳输出，，，，，，，，将一些第三方业主的效劳标准提升到贝斯特官网的水平。。。。。

对许多地方政府而言，，，，，，，，希望推动外地的基础设施生长，，，，，，，，恒久提供高标准效劳，，，，，，，，我们可以从轻资产运营的角度去提升效率。。。。。

贝斯特官网增城物流园

经济视察报：贝斯特官网加入了海内首批基础设施REITs试点，，，，，，，，贝斯特官网是否有较强的诉求把资产变轻？？？？？

莫志明：REITs自己重大的意义，，，，，，，，是翻开资金渠道，，，，，，，，把资金导向基础设施开发，，，，，，，，很是好。。。。。由于基础设施主要效劳实体经济，，，，，，，，是好事。。。。。

REITs有两个字很要害，，，，，，，，公募，，，，，，，，意思你跟我都可以加入，，，，，，，，一方面让各人都能有时机投资，，，，，，，，很是好，，，，，，，，但同样，，，，，，，，要面临更多公共投资人，，，，，，，，就要回到资产治理，，，，，，，，由于各人都希望恒久稳固回报，，，，，，，，并且每年都有分红。。。。。

中国公募REITs试点事情开启后，，，，，，，，我们也做了不少准备，，，，，，，，由于若是资产治理得欠好，，，，，，，，体现欠好，，，，，，，，会影响公共投资人信心，，，，，，，，以是我们放进去的资产，，，，，，，，一定要有很好的既往体现，，，，，，，，让各人接下来较量有信心。。。。。

贝斯特官网一直都很重视资产治理，，，，，，，，我们知道，，，，，，，，REIT上市不是一个效果，，，，，，，，而是新的更大责任的最先，，，，，，，，要面临公众投资人，，，，，，，，贝斯特官网作为REIT资产外部治理人，，，，，，，，要致力于一直提高资产的运营治理水准。。。。。

虽然不是说中金贝斯特官网REIT里的7个项目和其他贝斯特官网项目纷歧样，，，，，，，，这7个项目代表了贝斯特官网资产治理标准，，，，，，，，这是所有园区配合的标准。。。。。我们希望通过REITs机制勉励和推动我们自己做到更好，，，，，，，，这样形成良性循环，，，，，，，，有更多资产项目可以提供应REITs，，，，，，，，也让公共投资人有更多投资的时机。。。。。贝斯特官网也多些回笼资金渠道，，，，，，，，再去投资，，，，，，，，对资金设置更有用。。。。。

我们信托这个时间点也很是好，，，，，，，，经由充分的准备，，，，，，，，打下这么好的基础，，，，，，，，希望把投资的时机开放给更多公共。。。。。贝斯特官网也很谢谢有这个时机成为首批上市的REITs之一，，，，，，，，也希望整个行业在资金渠道上可以通过REITs翻开更多的时机。。。。。

以是说，，，，，，，，不管是建设ASP照旧加入首批REITs试点，，，，，，，，与其说我们想把资产变轻，，，，，，，，不如说是想要提高资金的周转速率，，，，，，，，来做扩大行业空间的事。。。。。

关于行业

经济视察报：物流的收并购市场，，，，，，，，现在是否处于高热状态？？？？？

莫志明：这个行业简直受到了许多关注，，，，，，，，正常。。。。。由于经由疫情，，，，，，，，全球的经济生长会回到更焦点的实体经济，，，，，，，，以是基础设施，，，，，，，，特殊是物流相关的大流通，，，，，，，，有很大的生长空间。。。。。

已往10多年来，，，，，，，，中国物流不动产领域生长很快，，，，，，，，但总体来讲规�；；；；；；共环蟠�。。。。。现在海内已经有9亿-10亿平方米客栈的量，，，，，，，，但大部分都是低标准的，，，，，，，，5年前或10年前还可以（知足客户的需求），，，，，，，，现在大部分已不可知足客户的需求了。。。。。对我们来讲，，，，，，，，行业总体的生长空间很大，，，，，，，，贝斯特官网对这个行业的未来充满了信心，，，，，，，，要继续开发高标准的库，，，，，，，，也要把存量的资产升级。。。。。

已往两三年，，，，，，，，我们看到许多资金投入这个领域，，，，，，，，但着实整个行业尚有很大空间，，，，，，，，以是现在我们也不太担心是否过热。。。。。

回到投资，，，，，，，，若是你不知道接下来的资产治理方法，，，，，，，，很难去做投资决议，，，，，，，，由于不知道究竟这个价钱是否合理。。。。。我们是反推，，，，，，，，先判断谁人区域生长未来的需求是什么，，，，，，，，或许的租金区间是什么，，，，，，，，增值效劳能提供什么？？？？？反推出一个或许的区间（再去做决议）。。。。。

只管现在物流不动产行业受到许多资源关注，，，，，，，，但着实这是很理性的行业，，，，，，，，贝斯特官网投资人也有很是专业的团队。。。。。贝斯特官网自身也有几期新的基金，，，，，，，，总体来讲，，，，，，，，弹药很是充裕，，，，，，，，同时标准也很严酷。。。。。

经济视察报：ESG现是一个热议话题，，，，，，，，您怎么看物盛行业在这方面的转变趋势？？？？？

莫志明：ESG（即情形、社会和公司治理）三方面，，，，，，，，和贝斯特官网行业息息相关。。。。。从情形方面讲，，，，，，，，物盛行业跟环保有亲近关系。。。。。物流自己消耗了许多能源，，，，，，，，但物流自己也是流通，，，，，，，，若是可以高效流转就能镌汰铺张，，，，，，，，对情形也有好的一面。。。。。贝斯特官网的一些客户已经定下指标，，，，，，，，国家也有指标，，，，，，，，3060都是详细指标，，，，，，，，对物流领域已提出较量明确的要求，，，，，，，，如园区能耗怎么治理，，，，，，，，怎么资助减排。。。。。

从社会方面讲，，，，，，，，物盛行业也影响着许多人的生涯，，，，，，，，包括大宗的从业者。。。。。在贝斯特官网园区，，，，，，，，有许多人在此事情，，，，，，，，我们希望让他们有清静的情形，，，，，，，，其中一些高危害的事情逐步让机械来替换。。。。。

屋顶装置了漫衍式光伏电站的贝斯特官网鹤山物流园

经济视察报：5年前最大的客户是电商行业，，，，，，，，现在爆发了改变吗？？？？？

莫志明：着实贝斯特官网焦点关注的五六个大行业，，，，，，，，有专门团队效劳。。。。。

其中，，，，，，，，我们一直很是关注生物医药行业，，，，，，，，跟中外的头部企业一直有相助。。。。。已往几年，，，，，，，，我们发明来自这个行业的客户需求爆发了许多改变，，，，，，，，随着生命科学的销售渠道转变，，，，，，，，和新零售相关，，，，，，，，整个行业也和电子商务更细密。。。。。

之前我们给一些生物医药企业做许多定制库，，，，，，，，最近更是帮一家全球领先的生物医药企业在海内的运营中心实现仓储租赁一站式“拎包入住”。。。。。生物医药行业对租赁仓储的条件要求高，，，，，，，，需切合ISO9001/药品GMP认证标准，，，，，，，，将通俗常温客栈升级刷新为多温区客栈。。。。。同时，，，，，，，，这家企业希望能转为按月支付租金的恒久租赁，，，，，，，，阻止一次性占用大笔资金。。。。。贝斯特官网帮他量身定制了一个包括3500托盘位的谋划性租赁、从零下25℃到零上25℃的多温区客栈功效设计及工程刷新、匹配响应的自动化装备，，，，，，，，并嵌入数字供应链金融的解决计划。。。。。

这个案例不但仅是为企业量身定制一个大客栈，，，，，，，，而是提供了一种更无邪的计划。。。。。由于这个客户正在面临更多的销售渠道，，，，，，，，它希望像电子商务公司一样，，，，，，，，实现高效配送。。。。。这就要求它的客栈不像以前一样主要用来存放，，，，，，，，内里要有许多分拣线，，，，，，，，差别的温区。。。。。

汽车行业也是，，，，，，，，新能源汽车企业的需求跟古板车企纷歧样，，，，，，，，在物流仓储方面，，，，，，，，对零部件中心需求变小了，，，，，，，，而是更多需要交付中心。。。。。有些客户用库来做车的交付中心，，，，，，，，你买台新车，，，，，，，，以前往4S店提车，，，，，，，，现在可以来贝斯特官网客栈来提。。。。。并且整个园区设计得很高峻上，，，，，，，，你可以坐下来，，，，，，，，好好体验。。。。。现在，，，，，，，，我们西安有几个园区已经在提供这种效劳了。。。。。

关于一样平常运营

经济视察报：ASP为今年的双11做了哪些准备？？？？？

莫志明：针对双11时代的商家仓储分拣人工本钱高、波峰波谷分拣量转变大等痛点，，，，，，，，今我们年重点面向鞋服、时尚、电商、冷链、快递等行业，，，，，，，，推出“客栈+RaaS（Robotics as a Service）”一体化解决计划，，，，，，，，让企业在双11时代短租客栈时，，，，，，，，一站式安排无邪的自动化仓储运营。。。。。

好比，，，，，，，，贝斯特官网与浙江立镖机械人相助的智能仓储分拣RaaS解决计划供应商镖普GRS，，，，，，，，8月14日上线了利丰RaaS项目，，，，，，，，为客户提供免费装置、按件付费的运营方法，，，，，，，，在2至3周内安排自动化分拣装备，，，，，，，，阻止了装备选型所需的评估时间，，，，，，，，并无需先期一次性的投入。。。。。双11之后，，，，，，，，企业可以选择无邪的设置计划，，，，，，，，无需恒久持有所有的自动化装备重资产。。。。。

我们还会准备更多，，，，，，，，由于车辆跟职员有很大的短期增幅，，，，，，，，每个园区多了几千号人需要治理，，，，，，，，洗手间的使用都需要运营，，，，，，，，尚有许多看不到的地方，，，，，，，，例如供电、供水24小时一直，，，，，，，，都是背后团队做的事。。。。。

经济视察报：7月的河南暴雨，，，，，，，，和去年以来的疫情防控常态化，，，，，，，，对ASP爆发了哪些影响？？？？？

莫志明：气象灾难爆发的频率越来越高，，，，，，，，是全球要配合面临的问题。。。。。对物盛行业来说，，，，，，，，除了等事情爆发后去应变，，，，，，，，更主要的是怎么准备。。。。。

从去年最先，，，，，，，，我们实验气象灾难云预警系统，，，，，，，，与中央气象局网站联通，，，，，，，，触发预警后，，，，，，，，ASP园区信息治理系统（AMS）自动下发工单到各园区，，，，，，，，指导园区实时整理屋面和疏通管路等，，，，，，，，降低了极端汛情对园区运营的影响。。。。。今年AMS周全使用，，，，，，，，会做更多优化，，，，，，，，我们信托这个系统是业内首家。。。。。以前就靠团队判断，，，，，，，，现在希望更精准更有用。。。。。

以是在已往两个月，，，，，，，，贝斯特官网在郑州所有的5个园区，，，，，，，，运营平稳，，，，，，，，客户也认可。。。。。一方面是团队寻常的磨炼，，，，，，，，同时也体现了科技运营，，，，，，，，使用大数据系统来推动事情的改变。。。。。

疫情最先后，，，，，，，，我们希望实现两件事：职员包管零熏染，，，，，，，，同时一连运营。。。。。着实把园区关停很容易，，，，，，，，但这样就导致客户不可正常运营，，，，，，，，仅一周两周还可以，，，，，，，，恒久下去不可能，，，，，，，，以是我们希望双方都抓。。。。。

园区疫情防控有许多详细事情，，，，，，，，例如，，，，，，，，让系统来掌握人和车的历史信息，，，，，，，，所有收支园区的人和车，，，，，，，，追踪从什么地方来，，，，，，，，去什么地方。。。。。同时，，，，，，，，在园区里，，，，，，，，通例的防控事情一直坚持做，，，，，，，，好比，，，，，，，，每台车收支都要做消毒消杀。。。。。以是，，，，，，，，从去年到现在，，，，，，，，只有头两个月在武汉的园区运营受影响较量大，，，，，，，，其他的园区都在一连运营。。。。。

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